リスケは真剣勝負

いわゆる金融円滑化法により、リスケは市民権を得ました、もっというとアドバイザリーのプロダクトとしてはコモディティ化したとさえいえます。

しかし、FSAのスタンスが変わりつつあるようで、リスケ後の出口を意識した計画がないとリスケに協力していただくことができなくなりつつあるように思われます。特に再リスケにおいては。
そもそも、円滑化法により条件変更してもFSA向けは正常扱いしていいだけの話で、実際に条件変更した先が正常なわけがありません。当然の姿に戻りつつあるいうことでしょうか。

また、リスケで陥りがちなのが資金繰りが落ち着くことにより安心し切ってしまうことです。本来は1年、場合によっては半年の制限時間ありの一本勝負のはずなのに。この点には、経営者も支援者も注意しないといけないです。

協会優先の協定

保証協会の保証付きで融資を受けた場合、根抵当権を銀行を根抵当権者として設定するも、いざ代位弁済となった場合は元本確定後に協会に一部移転させ準共有となります。
このとき、何もしないと債権額に応じたプロラタの関係になるのでしょうが、多くの場合、協会を優先させる協定を結び協会が当該根抵当権から優先的に回収できるようにします。

ところが、1つの金融機関が追い貸しを繰り返すうちに、複数の担保権を設定する場合があり、代位弁済がなされると担保権ごとに協定を結びます。
そしてその担保権も協会が優先と思いきや、銀行が優先の場合がありました。

このとき第1順位でなければ多くの場合取り分は無いのですが、後順位の銀行優先に目がいって先順位を見落としてしまうと痛いことになります。
NPLセールでのプライシングでやってしまうと・・・
サービサーの回収担当者が大変困ってしまいます・・・

おおらかな銀行

残念ながら会社をたたみ借入金の返済が不可能となり協会が代位弁済、あとは自宅売却しプロパーを返せるだけ返して終わり、という先があります。
あほみたいな豪邸ではないので、できれば親族に買い取ってもらい住み続けるのが金もかからず面倒くさくないので、銀行との話もその方向で進めばいいなと考えておりました。

ところが、むこうから「社長、今後も住むの？」「誰か親戚が買わないの？」と切り出され、その意図を汲み切れず、いったん帰りました。
そして次に話したときに、「引越代くらいなら少し持ってもいいよ」「親族が買わないならこっちの業者に客付けさせる」などという話になり、ようやく銀行の考えがわかりました。

拍子抜けというか、初めからこちらの考えを見通されていたというか・・・いずれにせよ優しい対応で助かりました。
もっとも、協会代弁請求が非メインより遅かったりしたので、もともとゆるめなのかもしれません。

信託の登記

通常の不動産の所有権移転の場合、取得税や高率高額な登録免許税等のさまざまなコストがかかります。

一方で、信託物件のオーナーシップ移転のときの、新投資家から見たときの登記手続きのメインは信託受益者の変更の部分ですが、これは登録免許税が1筆1000円、権利証（識別情報）も発行されない味気ないものです。でも信託するくらいだから、億単位の資金が動いているはずです。

ところで、オーナーが直に所有している物件をファンドが買うときはいったん受益権化してから買うはずですが、その時のオーナーとトラスティーとの取引の費用はファンドが持つはずです。これは単純に取得原価にオンしていいのかね？取得時の経費としては高すぎる、とかいうように税務署から言いがかりつけられないのかな？

権利証

その昔は不動産の所有権移転登記をすると、特定の添付書面に法務局の印が押された書面が返ってきて、それが権利証になりました。
だから司法書士はその書面にはうやうやしい表紙を付けてお客さんに渡しておりました。
また権利証の素材となる添付書面には間違いがないよう、神経を使わされました。
万一間違った場合は法務局に差し替えをお願いするのが通例であり、多大なご迷惑をおかけしておりました。（「副本差し替え」等）（笑）

時は過ぎ、今は権利証は発行されず、12ケタの登記識別情報が発行されるようになりました。
ランダムな数字とアルファベットの組み合わせで、かつての登記済が発行されるべき場合に、物件単位で発番されます。
素材にも法務局の目隠しシールを貼った特殊な用紙が使われ、添付書面が使われるのではありません。
オンラインで出せば、遠方の補正もなんのそのです。

だから、個人のエンドユーザーはいざ知らず、特に金融機関は識別情報については登記済とは違った扱いをしていると思慮します。
目隠しシールを貼っていても、きちんと管理しているところはシールをはがして実際に番号を確認しているのだと思います。
だとすると窓付きの妙な（笑）封筒に入れて渡すよりもクリアファイルに入れて渡した方が親切だと思われるので、私はそうしております。

ある朝の出来事

今日午前8時ごろ、杉並区内のある施設に身柄を引き渡された男が、突然意味不明の言葉を叫びながら逃走のため扉を壊そうと暴れ始めた。

近くにいた職員のJ子さんが止めようと男の腕をつかんだところ、男はJ子さんに殴る蹴るの暴行を加え、振りほどいた。

さらに近くにいた職員のM子さんに対し悪態をつきながら、扉をこじ開けようとしたが、騒ぎに気づいた他の職員に取り押さえられ、奥に収容された。
幸い、施設職員にけがは無かった。

この事件で施設の入口周辺は一時騒然とした空気に包まれたが、現在は落ち着きを取り戻している。
その後男も落ち着きを取り戻しているが、調べに対し事件当時なぜそのような行動をとったかについては、明確な説明ができないという。



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以上、ある朝の保育園での出来事でした。

公庫やら、年金やら（2）

某地銀の委任状等の扱いに関して。

旧年金福祉事業団の抵当権関連の業務は住宅金融支援機構（コーコのほうが業界ではとおりがいいですね）が扱っております。
したがって、年金から公庫への包括委任状が出されており、窓口となる金融機関が管理しています。
そして、担保抹消にあたり包括委任状が必要になることがあります。

私はこれらを依頼者からもらったのですが、ということは銀行員は窓口に来たおば（あ）ちゃんに渡しちゃってるってことか・・・
このことにまず違和感を感じました。たぶん、赤色の、役所より役所みたいなメガバンクなら、出入りの業者にしか渡さんやろな・・・

それと、書類を見ていると委任状が1枚あまっちゃいました。ありゃりゃ？
・・・。これは、公庫から銀行への融資事務についての包括委任状では？
そんなもん、窓口に来たおば（あ）ちゃんに渡しちゃってどうすんの？担当者、脇が甘すぎ。ちょっと中身読んだらわかるやろ

公庫やら、年金やら（1）

珍しく不動産登記をする機会がありました。内容は相続させてからの住宅ローン抹消です。

書類一式預かって、中を見て止まってしまいました。委任状・解除証書、全部公庫から出てるんですけど・・・

年金福祉事業団に何かがあったようで、新宿のO大先生に聞いてもそんなもん知るか、と却下されたので、自力で調べると、どうやら年金福祉事業団が紆余曲折をへて医療なんとかかんとかっていう独法になっていて、そこが公庫に事務委託しているみたいです。

だから包括委任状があったのか、思い切って出し切りにしちゃえ・・・

冗談はさておき、抹消の前提として抵当権移転が必要なことがわかりました。
これは大変な負担です。
何がって、Feeは1万円しかもらえない、請求手続が面倒、入金遅い・・・
あと、今回は公庫と年金があったんだけど、それぞれ別ルートで請求を回す必要がありそうです。公共嘱託と東京会？

ただ、両方とも四谷とも市ヶ谷とのいえないところにある、不必要に立派なビルに入っているので、1つの封筒で送りました。空けた方、仕分けしてください。すみません・・・

交差点での出来事

プレゼンのあと、へろへろになって交差点をわたっていると、どこかで見た顔の人が歩いてます。よくみると、前職で一緒だった人でした。
大きな交差点だったので、中洲？みたいなところで少し立ち話をしたのだけれど、どうやら家業の会社で仕事をしているみたいです。由緒ある、立派な会社です。

じゃあまた、今度めしでも、と別れると今度も知った顔の人が・・・またもや前職の同僚と会いました。私よりもずいぶん前にやめた方なのですが、転職したいしたいといいつつ、気ままに日々の生活を満喫してそうです。

1つの交差点で2人とは珍しいですが、いずれにせよ、仕事上のつながりは大切にしたいと思った次第。
個人事業者としては、いろんなところに散らばってくれると引き出しが増えてありがたい、というのが本音かな・・・
皆様、どんどん出世してください。

過払金返還ビジネス その2

すっかり市民権を得た過払金返還ビジネスですが、現在は衰退期に入っているのではないでしょうか。

グレーゾーン時代に支払った利息まで取り戻せる（この最高裁判例は理解できません）ので、円満に払ったはずに利息も取り戻しましょうと、縮まりつつある需要の掘り起こしに必死の先生方もいらっしゃいます。
でも、一旦返還請求すると、ブラックリストに載るから今後は借りることができなくなるぞ、そこを説明している先生ははたしてどれくらいいるのでしょうか。

また、過払いバブルで肥大化した事務所は、今後その人員を食わせていけるのでしょうか。
もっとも、過払いばかりだと何のノウハウも身につかないので、先行きに不安を感じる人（これが普通でしょ）はやめていくし、やめられない人は給料を叩きまくってもやめない・・・という循環が成り立ちそうなので、搾取している先生としてはそんなに心配ないとも言えそうです。