信託の登記

通常の不動産の所有権移転の場合、取得税や高率高額な登録免許税等のさまざまなコストがかかります。

一方で、信託物件のオーナーシップ移転のときの、新投資家から見たときの登記手続きのメインは信託受益者の変更の部分ですが、これは登録免許税が1筆1000円、権利証（識別情報）も発行されない味気ないものです。でも信託するくらいだから、億単位の資金が動いているはずです。

ところで、オーナーが直に所有している物件をファンドが買うときはいったん受益権化してから買うはずですが、その時のオーナーとトラスティーとの取引の費用はファンドが持つはずです。これは単純に取得原価にオンしていいのかね？取得時の経費としては高すぎる、とかいうように税務署から言いがかりつけられないのかな？

権利証

その昔は不動産の所有権移転登記をすると、特定の添付書面に法務局の印が押された書面が返ってきて、それが権利証になりました。
だから司法書士はその書面にはうやうやしい表紙を付けてお客さんに渡しておりました。
また権利証の素材となる添付書面には間違いがないよう、神経を使わされました。
万一間違った場合は法務局に差し替えをお願いするのが通例であり、多大なご迷惑をおかけしておりました。（「副本差し替え」等）（笑）

時は過ぎ、今は権利証は発行されず、12ケタの登記識別情報が発行されるようになりました。
ランダムな数字とアルファベットの組み合わせで、かつての登記済が発行されるべき場合に、物件単位で発番されます。
素材にも法務局の目隠しシールを貼った特殊な用紙が使われ、添付書面が使われるのではありません。
オンラインで出せば、遠方の補正もなんのそのです。

だから、個人のエンドユーザーはいざ知らず、特に金融機関は識別情報については登記済とは違った扱いをしていると思慮します。
目隠しシールを貼っていても、きちんと管理しているところはシールをはがして実際に番号を確認しているのだと思います。
だとすると窓付きの妙な（笑）封筒に入れて渡すよりもクリアファイルに入れて渡した方が親切だと思われるので、私はそうしております。

ある朝の出来事

今日午前8時ごろ、杉並区内のある施設に身柄を引き渡された男が、突然意味不明の言葉を叫びながら逃走のため扉を壊そうと暴れ始めた。

近くにいた職員のJ子さんが止めようと男の腕をつかんだところ、男はJ子さんに殴る蹴るの暴行を加え、振りほどいた。

さらに近くにいた職員のM子さんに対し悪態をつきながら、扉をこじ開けようとしたが、騒ぎに気づいた他の職員に取り押さえられ、奥に収容された。
幸い、施設職員にけがは無かった。

この事件で施設の入口周辺は一時騒然とした空気に包まれたが、現在は落ち着きを取り戻している。
その後男も落ち着きを取り戻しているが、調べに対し事件当時なぜそのような行動をとったかについては、明確な説明ができないという。



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以上、ある朝の保育園での出来事でした。

公庫やら、年金やら（2）

某地銀の委任状等の扱いに関して。

旧年金福祉事業団の抵当権関連の業務は住宅金融支援機構（コーコのほうが業界ではとおりがいいですね）が扱っております。
したがって、年金から公庫への包括委任状が出されており、窓口となる金融機関が管理しています。
そして、担保抹消にあたり包括委任状が必要になることがあります。

私はこれらを依頼者からもらったのですが、ということは銀行員は窓口に来たおば（あ）ちゃんに渡しちゃってるってことか・・・
このことにまず違和感を感じました。たぶん、赤色の、役所より役所みたいなメガバンクなら、出入りの業者にしか渡さんやろな・・・

それと、書類を見ていると委任状が1枚あまっちゃいました。ありゃりゃ？
・・・。これは、公庫から銀行への融資事務についての包括委任状では？
そんなもん、窓口に来たおば（あ）ちゃんに渡しちゃってどうすんの？担当者、脇が甘すぎ。ちょっと中身読んだらわかるやろ

公庫やら、年金やら（1）

珍しく不動産登記をする機会がありました。内容は相続させてからの住宅ローン抹消です。

書類一式預かって、中を見て止まってしまいました。委任状・解除証書、全部公庫から出てるんですけど・・・

年金福祉事業団に何かがあったようで、新宿のO大先生に聞いてもそんなもん知るか、と却下されたので、自力で調べると、どうやら年金福祉事業団が紆余曲折をへて医療なんとかかんとかっていう独法になっていて、そこが公庫に事務委託しているみたいです。

だから包括委任状があったのか、思い切って出し切りにしちゃえ・・・

冗談はさておき、抹消の前提として抵当権移転が必要なことがわかりました。
これは大変な負担です。
何がって、Feeは1万円しかもらえない、請求手続が面倒、入金遅い・・・
あと、今回は公庫と年金があったんだけど、それぞれ別ルートで請求を回す必要がありそうです。公共嘱託と東京会？

ただ、両方とも四谷とも市ヶ谷とのいえないところにある、不必要に立派なビルに入っているので、1つの封筒で送りました。空けた方、仕分けしてください。すみません・・・

交差点での出来事

プレゼンのあと、へろへろになって交差点をわたっていると、どこかで見た顔の人が歩いてます。よくみると、前職で一緒だった人でした。
大きな交差点だったので、中洲？みたいなところで少し立ち話をしたのだけれど、どうやら家業の会社で仕事をしているみたいです。由緒ある、立派な会社です。

じゃあまた、今度めしでも、と別れると今度も知った顔の人が・・・またもや前職の同僚と会いました。私よりもずいぶん前にやめた方なのですが、転職したいしたいといいつつ、気ままに日々の生活を満喫してそうです。

1つの交差点で2人とは珍しいですが、いずれにせよ、仕事上のつながりは大切にしたいと思った次第。
個人事業者としては、いろんなところに散らばってくれると引き出しが増えてありがたい、というのが本音かな・・・
皆様、どんどん出世してください。

過払金返還ビジネス その2

すっかり市民権を得た過払金返還ビジネスですが、現在は衰退期に入っているのではないでしょうか。

グレーゾーン時代に支払った利息まで取り戻せる（この最高裁判例は理解できません）ので、円満に払ったはずに利息も取り戻しましょうと、縮まりつつある需要の掘り起こしに必死の先生方もいらっしゃいます。
でも、一旦返還請求すると、ブラックリストに載るから今後は借りることができなくなるぞ、そこを説明している先生ははたしてどれくらいいるのでしょうか。

また、過払いバブルで肥大化した事務所は、今後その人員を食わせていけるのでしょうか。
もっとも、過払いばかりだと何のノウハウも身につかないので、先行きに不安を感じる人（これが普通でしょ）はやめていくし、やめられない人は給料を叩きまくってもやめない・・・という循環が成り立ちそうなので、搾取している先生としてはそんなに心配ないとも言えそうです。

過払金返還ビジネス

バブルは過ぎましたが、根強い人気があるのが過払返還請求ビジネスです。
これは従来の弁護士や司法書士の仕事とは収益構造がまったく違います。

我々の仕事の大半は既存客のリピートか、既存客の紹介によるものです。
そのため、広告宣伝費はほとんどかからないと思います。仕事をきちんと捌き、少しだけ「おっ」と思わせれば、また発注してくれます。

一方過払は、極端に言うと広告費に1億突っ込んで3億回収するスタイルです。電車の中や、最近はTVCMまでやってますが、相当お金がかかっているはずです。
この売り方は、コモディティを売る売り方です。属人的なスキルに対する信頼を根拠に売るのではありません。

我々の業界においても、従来的なスタイルでは既に限界が見えております、その中では画期的なビジネスモデルといえそうです。
ただ、一応国家資格として一定の試験をクリアしないとできない仕事です、コカコーラみたいなやり方でええのか？と思っちゃうね。

最近は過払返還請求はするけど、債務整理はしない（すなわち、儲かる部分しかやらない）なんて不届き者がおるようやね・・・
目ぇ噛んで死ね
・・・続く

更新

大先輩より、更新が少なすぎるとのお叱りを受けました。
確かに、やっておりません・・・

頻繁に更新している方は、おそらくふとしたことをささっと書いてるのだと思われますが、それはひとつの才能ではないのかね？
おもうに、それは無から有を創り出すことであるから創造活動であり、それはある程度才能がないとできんがする。

・・・こんなこと考えるから更新するのが面倒になるのか（笑）
あまり考えずに、徒然なるままにキーボードを叩いていけばいいのでしょうか・・・

少し暇になったので、来週は新規サービスのマーケットリサーチをやろかな。
ちょっとチャレンジングだけど、それくらいのほうがいいや、やれるてわかってることはそのうちつまらなくなるよ。

実に久しぶりの・・・

更新となってしまいました。

あるプロジェクトでしばらく継続的に仕事をいただいていたこともあり、しばらくこちらはノーマークでした。

ただ、更新する暇もないのかというとそうではなく（1日10分の時間を割けないほどは忙しくないのです）、やってないだけ・・・
営業もあまりできていないので、時間のメリハリのつけ方がまだできていないと感じる次第です。

また、プロジェクトが落ち着くということは、収益の源泉が無くなるということ・・・やはり縦・横・奥行きのある視野をもって行動する必要がありますね。

なかなか難しいです。